Otthon Start Program – Tájékoztató ügyfelek részére
Az Otthon Start Program (más néven „fix 3 % lakáshitel”) a magyar állam által 2025. szeptember 1. napjától elindított kedvezményes hitelkonstrukció, melynek célja, hogy elősegítse az első otthon megszerzését azoknak, akik eddig nem juthattak hozzá kedvező feltételekkel. A következőkben összefoglaljuk az Otthon Start Program jogszabályi hátterét, feltételrendszerét, célcsoportját és felhasználhatóságát, illetve, hogy ügyvédi irodánk miként tud segítséget nyújtani az Otthon Start Programmal érintett adásvételi szerződések elkészítésében.
Jogszabályi háttér
Az Otthon Start Program szabályait a 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet tartalmazza. Ez a rendelet vezeti be azt a fix 3 %-os kamatozású lakáshitelt, és állapítja meg az Otthon Start Program céljait, igénylési feltételeit, az ingatlanokra vonatkozó korlátokat, díjkorlátozásokat. E rendelet alapján a kedvezményes hitelkonstrukció nem egy külön törvényben szerepel, hanem kormányrendeleti szabályozással jön létre.
Az Otthon Start Program célja és általános jellemzői
- A hitelkonstrukció célja, hogy támogassa az első otthonhoz jutást, különösen azok számára, akik még nem rendelkeztek jelentős lakóingatlan-tulajdonnal. A kölcsönfelvevőnek nem szükséges házasnak lenni vagy gyermekvállalási kötelezettséget vállalni.
- A hitel kamatlába a teljes futamidő alatt fix, legfeljebb 3 % lehet.
- A maximálisan igényelhető hitelösszeg 50 millió forint.
- A futamidő legfeljebb 25 év lehet.
- Az Otthon Start Program díjkorlátokat is megállapít: például a bank hitelbírálati és folyósítási díja (kivéve értékbecslési és helyszíni szemle díjak) nem haladhatja meg a 30 000 forintot.
- Az előtörlesztés díja (ha előbb visszafizetnék) legfeljebb az előtörlesztett összeg 1 %-a lehet.
- A konstrukció összekombinálható más otthonteremtési támogatásokkal, mint a CSOK plusz vagy Falusi CSOK és a Babaváró hitel. Ez lehetővé teszi, hogy az első ingatlan megvásárlásához a kedvezményes, 3%-os Otthon Start hitel mellett további támogatott hiteleket is igénybe lehessen venni, például akár 50 millió forint CSOK Pluszt, vagy 11 millió forint Babaváró hitelt is.
- Fontos, hogy a hitel csak egy alkalommal vehető igénybe egy személy által – tehát egy ember legfeljebb egyszer szerepelhet ilyen támogatott hitel igénylőjeként.
Ki veheti igénybe – jogosultsági feltételek
Az alábbiakban a leglényegesebb személyi és tulajdonjogi feltételeket ismertetjük. Fontos, hogy a banki hitelbírálat egyes pontokon szigorúbb lehet, és részletszabályok is alkalmazandók a rendeletben foglaltak alapján.
Személyi feltételek
- Életkor és cselekvőképesség
- Az igénylőnek legalább 18 évesnek kell lennie.
- A hitel lejártakor (azaz futamidő végén) nem haladható meg az adott bank vonatkozó maximális életkori korlátja (például, ha a banknál a maximális életkor 72 év, akkor a hátralévő futamidő korlátozott lehet).
- Magyar állampolgárság vagy tartózkodási jog
- Alapvetően magyar állampolgárok vehetik igénybe, de huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok vagy hontalan személyek is jogosultak lehetnek.
- Büntetlen előélet és köztartozás-mentesség
- A kölcsön igénybevételének feltétele, hogy az igénylő büntetlen előéletű legyen.
- Az igénylőnek nem lehet 5 000 forintot meghaladó köztartozása az állami adóhatóságnál; ha van, a bank 14 napos határidőt biztosíthat a rendezésre.
- TB-jogviszony (társadalombiztosítás)
- Legalább 2 év folyamatos TB-jogviszony igazolása szükséges.
- Ez a jogviszony lehet: alkalmazotti, vállalkozói, kiegészítő tevékenység, nappali tagozatos tanulmány (közép- vagy felsőoktatás) is elfogadott lehet bizonyos feltételekkel.
- Fontos korlátozás: az igénylőnek az utolsó 180 napban nem lehetett TB-jogviszonya közfoglalkoztatásban vagy álláskeresési támogatás mellett.
- Hitelképesség, jövedelem, KHR státusz
- Meg kell felelni a banki hitelbírálat feltételeinek: megfelelő jövedelem, hitelképesség, KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) vagy más negatív listán nem szerepelés, stb.
- A bank által elvárt jövedelmi minimum jellemzően legalább a minimálbér lehet, de ez pénzintézettenként eltérő.
Tulajdonjogi és lakóingatlan-feltételek
1. Lakóingatlan-tulajdontól való mentesség / első lakás feltétele
- Az igénylő az igénylést megelőző 10 évben nem rendelkezhetett belterületi lakóingatlan tulajdonnal.
- Kivétel: az igénylő rendelkezhet 15 millió forint értéket meg nem haladó ingatlannal, vagy legfeljebb 50 % tulajdoni hányaddal, amennyiben értékbecsléssel/alátámasztással bizonyítható.
- Ha házastársak igénylik közösen, akkor elegendő, ha az egyik fél teljesíti a tulajdoni és TB-feltételeket, de a kölcsönszerződésben mindketten adósként fognak szerepelni.
- A résztulajdonú ingatlan megszerzése nem megengedett (kivéve osztatlan közös tulajdon esetén, ha az igénylő a hitel céljának megfelelő rész kizárólagos tulajdonosává válik és rendelkezésre áll ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés).
2. Ingatlan típusa és értékhatárok
Az ingatlanra vonatkozó korlátozások szigorúak, hogy elkerüljék a túl magas értékű ingatlanok finanszírozását:
- Lakás (új vagy használt) esetén az ingatlan értéke nem haladhatja meg 100 millió forintot.
- Családi ház, tanya vagy birtokközpont esetén az értékhatár 150 millió forint.
- Az ingatlan négyzetméterenkénti árának nem szabad meghaladnia az 1,5 millió forint/m² értéket.
- Az ingatlannak önálló helyrajzi számmal, forgalomképes ingatlannak kell lennie, és nem lehet rajta haszonélvezeti jog sem.
- Az újépítésű ingatlan esetén az értékhatárok és négyzetméterár-korlát a bekerülési költségekre is vonatkozik.
3. Adásvételi szerződés és igénylési határidő
- Az igénylőnek az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül kell benyújtania a hitelkérelmet.
- Az ingatlanhoz kapcsolódó költségeket (ilyen például a visszterhes vagyonátruházási illeték) az igénylőnek rendeznie kell.
- Az ingatlanba nem szükséges bejelentkezni (nem kötelező a lakcímbejelentés).
- Az ingatlan bérbe adható, de eladására 5 évig korlátozás vonatkozhat (azaz nem lehet rögtön értékesíteni).
Mire használható fel a hitel?
A kedvezményes hitel elsősorban a következő célokra vehető igénybe:
- Ingatlanvásárlás – új vagy használt lakás, családi ház, tanya, birtokközpont vásárlására.
- Ingatlan építése – a hitel felhasználható újépítésű ingatlan megépítéséhez is, oly módon, hogy a bekerülési költségek a meghatározott határokon belül legyenek.
- Nem használható olyan célra, amely nem kapcsolódik lakóingatlan megszerzéséhez vagy építéséhez (például felújítás, korszerűsítés önmagában nem célterületként szerepel). A rendelet kifejezetten rögzíti, hogy a kölcsön nem szolgálhat meglévő kölcsön kiváltására, illetve nem alkalmazható lakás-takarékpénztári szerződésből történő átvételre.
A folyósítás módja:
- Vásárlás esetén a hitel általában egy összegben kerül folyósításra a szerződéskötést követően.
- Építés esetén a folyósítás fokozatos, a készültségi foknak megfelelően történhet (szakaszos kifizetések).
Kizáró okok:
Nem igényelhető a kölcsön olyan tulajdon megszerzésére, amelyet haszonélvezet terhel, és lakóingatlan résztulajdonának a megszerzésére sem. Az ingatlan eladója vagy az építési tevékenységet végző az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa, az igénylő nem rendelkezhet az építő vállalkozásban tagsággal vagy részesedéssel, és a cég tulajdonosa az igénylőnek nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa.
Hogyan segíthet az ügyvédi iroda?
Szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy az Otthon Start Programmal érintett ingatlanügyletek – különösen az adásvételi szerződések – rendkívül összetett és jogilag érzékeny terepet képeznek, tekintettel arra, hogy az Otthon Start Programhoz kapcsolódó feltételeket és korlátozásokat az ügylet dokumentumainak pontosan és hibátlanul tükrözni kell. Figyelemmel a jogszabályi előírásokra az adásvételi szerződésbe (illetve kapcsolódó mellékletekbe) bele kell foglalni az Otthon Start Program által megkövetelt feltételeket (pl.: a négyzetméterár, a Nemzetgazdasági Minisztérium és a Magyar Bankszövetség által kialakított álláspont alapján számított nettó alapterület, tulajdoni viszonyok, tehermentesítés folyamata, kifizetési határidők) és az adásvételi szerződés megkötése előtt ellenőrizni kell a tulajdoni viszonyokat (pl. nincs haszonélvezet, korlátozott tulajdonjog).
Amennyiben Ön az Otthon Start Program keretében kíván lakóingatlant vásárolni vagy építeni, javasoljuk, hogy már a szerződés előkészítés kezdetétől vegye igénybe jogi szakértő segítségét. Így biztosítható, hogy az adásvételi szerződés és a hitelhez kapcsolódó dokumentumok maradéktalanul megfeleljenek a jogszabályi előírásoknak és az Otthon Start Program feltételeinek, és elkerülhetők legyenek a későbbi jogviták, elutasítások, vagy hibás dokumentáció miatti problémák. Ügyvédi irodánk vállalja az Otthon Start Programmal érintett adásvételi szerződések és kapcsolódó dokumentumok elkészítését, és támogatást nyújt a teljes szerződéskötési folyamat során. Forduljon hozzánk bizalommal, ha Ön is az Otthon Start Program keretében kíván ingatlant vásárolni és szakértő segítségre van szüksége.
A fentiekben összefoglaltak kizárólag tájékoztató jellegűek és nem minősülnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény szerinti jogi tanácsadásnak, valamint nem helyettesítik az adott ügyre vonatkozóan és kifejezetten az Ön egyéni igényeinek megfelelő jogi konzultációt. Amennyiben a fentiekkel kapcsolatosan bármilyen további kérdése felmerülne, állunk szíves rendelkezésére, forduljon hozzánk bizalommal!