Meghosszabbították a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vételére vonatkozó határidőt
2025-ben jelentősen változtak a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályok, és a törvényhozó a nyilvántartásba vételre vonatkozó határidőt 2026. október 31. napjáig meghosszabbította. Cikkünkben közérthetően összefoglaljuk:
- melyik törvény írja elő a regisztrációt,
- melyik jogszabály hosszabbította meg a határidőt,
- mi a nyilvántartás célja,
- hogyan zajlik a nyilvántartásba vétel folyamata.
- A nyilvántartásba vételi kötelezettség jogalapja
A közös képviselők és az intézőbizottság elnökének nyilvántartásba vételét a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény („Tht.”) írja elő. A Tht. kifejezetten rögzíti, hogy a társasház képviseletére megválasztott személyt az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni, és ehhez a társasházi közösség megfelelő okiratainak (pl. közgyűlési határozat, jegyzőkönyv, számviteli beszámoló) rendelkezésre kell állniuk. A Társasházi Tisztségviselők Nyilvántartása biztosítja, hogy a társasház nevében jogszerűen csak a ténylegesen megválasztott személy járhasson el.
- A határidő meghosszabbítása – új jogszabály a 2025-ös évben
2025. május 13. napján hatályba lépett az egyes törvényeknek az ügyvédi tevékenységgel összefüggő módosításáról szóló 2025. évi XXIII. törvény, amely a Tht.-t is módosította. A módosítás a korábbi, szűk határidőt jelentősen kitolta 2026. október 31. napjáig. A gyakorlati tapasztalatok alapján sok esetben nem került sor a társasházi közös képviselői tisztség bejegyzésének kezdeményezésére, és a hátralévő idő alatt az ezzel összefüggő feladatok és eljárás időigénye lehetetlenné vagy rendkívül nehézzé tette a kötelezettség teljesítését. A módosítás alapján 2026. október 31. napjáig lesz lehetőségük a társasházi tisztségviselőknek a regisztráció elvégzésére.
Szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke közösség ügyintézését ellátó tevékenysége nem minősül majd jogszerűtlennek abból az okból, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke 2025. május 1. napján hatályos szabályai szerint 2025. május 1-jéig nem került nyilvántartásba vételre.
- Mi a nyilvántartás célja?
A nyilvántartás célja, hogy a közösség ügyintézését ellátó tisztségviselők (közös képviselők vagy az intézőbizottság elnöke) adatai országos, nyilvános és elektronikus nyilvántartásban kerüljenek rögzítésre annak érdekében, hogy megvalósuljon a társasházak működésének transzparenciája és biztosítottá váljon a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyeletének hatékonysága, továbbá elősegítse a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartást.
A szervezetére és működésére a társasházi törvényt alkalmazó társasház esetén (ez hatnál több lakást tartalmazó társasháznál kötelező) a társasházi közgyűlés által megválasztott tisztségviselő a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet a jövőben csak akkor láthat el, ha a tisztségét és egyéb adatait az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlannyilvántartásba bejegyezte. A nyilvántartás adatai nyilvánosak, ingyenesen bárki számára hozzáférhetők.
- A nyilvántartásba vétel menete
1. A szükséges dokumentumok előkészítése
A bejegyzéshez az alábbi okiratok szükségesek:
- ügyvéd által ellenjegyzett közgyűlési jegyzőkönyv vagy közgyűlési határozat a megválasztásról,
- amennyiben nem áll rendelkezésre ügyvéd által ellenjegyzett közgyűlési jegyzőkönyv, ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat a közös képviselői tisztség keletkezésének ténye nyilvántartásba vételéhez,
- a közös képviselő személyes adatai, elérhetősége,
- számviteli beszámoló,
- ügyvédi megbízási szerződés.
- Ügyvédi ellenjegyzés és kötelező jogi képviselet
A beadvány elkészítését ügyvéd végzi, tekintettel arra, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény („Inytv.”) 35. §. alaki és tartalmi követelményeinek kell megfelelnie, tehát tartalmaznia kell az érintett törzslap helyrajzi számát és a társasházközösség bejegyzési engedélyét is. Ugyanakkor az ügyfél adataira vonatkozó követelményeket a társasházközösség vonatkozásában kell teljesítenie az okiratnak. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke vonatkozásában – ha természetes személyek – az okiratnak nem valamennyi természetes személyazonosító adatot és személyi azonosítóját kell tartalmaznia, hanem a Tht. 55/B. § (1) bekezdés aa) pontjában rögzítetteket: a családi és utónevét, valamint a lakcímét.
Az Inytv. 35. § (2) bekezdésében foglaltak szerint belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el. Erre tekintettel a bejegyzés alapjául szolgáló közgyűlési jegyzőkönyvet ügyvédi ellenjegyzéssel szükséges ellátni.
A földhivatali joggyakorlat alapján a rendelkezésre nem álló, vagy alakilag nem megfelelő jegyzőkönyv esetén felmerülő problémára megfelelő megoldás, ha a közgyűlés egy deklaratív határozatot hoz a közös képviselő személyéről, adatairól, jogviszonya keltezésének idejéről, amennyiben ez megfelel az Inytv. 35. §-ban meghatározott alaki és tartalmi követelményeknek. Emiatt nem szükséges egy újabb, közös képviselői tisztséget megerősítő közgyűlés összehívása csak azért, mert a jelenlegi közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozatról szóló jegyzőkönyv a tisztség keletkezése kapcsán bizonyos adatokat nem tartalmazott. Ebben az esetben a megfelelő megoldás és a földhivatal elfogadja a korábbi jegyzőkönyv mellé csatolva, a közös képviselő ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatát, amely tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges adatokat tartalmazó kiegészítést.
- Földhivatali eljárás
A bejegyzési kérelmet a jogi képviselő benyújtja a földhivatalhoz, amelyhez csatolja a fentiekben felsorolt okiratokat. Az Inytv. 88. § 5) bek 20. pont a) és b) alpontja szerint tárgyánál fogva illetékmentes a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltozására, a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtására és helyesbítésére irányuló földhivatali eljárás, azonban ügyvédi munkadíjjal számolni kell. Ezt követően a földhivatal ellenőrzi a közös képviselő megválasztását igazoló dokumentumokat, szükség esetén hiánypótlást kér, majd a feltételek fennállása esetén bejegyzi a közös képviselőt az ingatlan-nyilvántartásba.
Hogyan segíthet az ügyvédi iroda?
A társasházi közös képviselők nyilvántartásba vétele törvényi kötelezettség, ezért a jogszabályi elvárás teljesítése a társasház működése szempontjából alapvető jelentőségű. A regisztráció hiánya a közös képviselő eljárási jogosultságát vitathatóvá teszi; több szolgáltatóval vagy hatósággal történő ügyintézést ellehetetlenít; akadályozhatja a társasházi banki ügyintézést, és jogviták esetén komoly bizonyítási nehézséget okozhat.
Ügyvédi irodánk vállalja a közös képviselői tisztség keletkezése tényének és a beszámoló benyújtása tényének bejegyzésére vonatkozó ingatlannyilvántartási eljárás teljeskörű lebonyolítását, beleértve a rendelkezésre álló társasházi okiratok felülvizsgálatát, a nyilvántartásba vételhez szükséges ügyvéd által ellenjegyzett okiratok elkészítését és az eljárás során a társasház jogi képviseletének ellátását.
A fentiekben összefoglaltak kizárólag tájékoztató jellegűek és nem minősülnek az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény szerinti jogi tanácsadásnak, valamint nem helyettesítik az adott ügyre vonatkozóan és kifejezetten az Ön egyéni igényeinek megfelelő jogi konzultációt. Amennyiben a fentiekkel kapcsolatosan bármilyen további kérdése felmerülne, állunk szíves rendelkezésére, forduljon hozzánk bizalommal!